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14 Juli 2016 | Hotels

Wien – Tourismusmetropole im Aufwind

Der Hotelmarkt Wien hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt – sowohl operativ als auch mit Bezug auf Investments. 2016 stehen die Zeichen ebenfalls auf Wachstum. Simon Kronberger hat den Wiener Hotelmarkt im Rahmen einer Studie intensiv untersucht.

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Simon Kronberger
Senior Consultant Investment & Letting Austria & CEE
Wien ist ein solider Hotelmarkt mit stetigem Wachstum bei Angebot und Nachfrage. Auch in den ersten Monaten dieses Jahres hat er sich operativ gut entwickelt. Dies wirkt sich auch positiv auf den Hotelinvestmentmarkt aus, der in der Bundeshauptstadt aktuell ebenfalls eine Blüte erlebt.
 
Nachfrage wächst stärker als das Angebot – Hotelperformance legt zu
Wien erlebt als Destination nach einem kurzen Einbruch während der Wirtschaftskrise seit nunmehr fast zehn Jahren einen Aufwärtstrend. Im Jahr 2015 verbuchte die Bundeshauptstadt knapp 6,6 Millionen Ankünfte. Das ist ein Anstieg von über sechs Prozent alleine gegenüber dem Vorjahr; im Vergleich zu 2010 entspricht das sogar einer Steigerung von 35 Prozent. Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Nächtigungen erkennbar. Diese stiegen 2015 auf 14,3 Millionen und somit ebenfalls um knapp sechs Prozent gegenüber 2014 und 32 Prozent im Fünf-Jahres-Vergleich.
 
Mit der steigenden Nachfrage haben sich auch die Anforderungen an den Wiener Hotelmarkt stetig verändert. Zum einen mussten laufend neue Kapazitäten geschaffen werden, zum anderen haben sich auch die Wünsche und Erwartungen der Gäste gewandelt. Insgesamt gibt es laut WienTourismus aktuell 437 Hotels mit 33.335 Zimmern in der Bundeshauptstadt – das sind 10 Prozent mehr Betriebe als noch vor fünf Jahren und sogar 24,5 Prozent mehr Hotelzimmer. Es zeigt sich also, dass die zwischenzeitlich eröffneten Hotels mit durchschnittlich 160 Zimmern verhältnismäßig groß sind.
 
Außerdem hat die Anzahl jener Hotels zugenommen, die sich nicht kategorisieren lassen. Während es im Jahre 2010 in der Donaumetropole 34 Hotels ohne offizielle Sternekategorisierung gab, hat sich deren Anzahl bis 2015 mit 71 Betrieben mehr als verdoppelt. Dieser Trend zeigt, dass die Kategorisierung für Hotels zur Positionierung am Markt und für Kunden als Buchungsmotiv zunehmend an Bedeutung verliert. Obwohl Hoteliers den Zuwachs an neuen Hotels oft al negativ empfinden, haben sich die Performancekennzahlen in Wien positiv entwickelt. Denn vergleicht man das Wachstum der Zimmeranzahl mit dem der Nächtigungen, so zeigt sich, dass das Angebot in den letzten Jahren deutlich langsamer gewachsen ist als die Nachfrage.
 
Die steigende Tendenz bestätigen auch die Daten von STR Global, dem weltweit führenden Anbieter von Benchmarkzahlen für die Hotellerie. Während die Auslastung seit 2010 nur leicht auf aktuell 73 Prozent gestiegen ist, konnte die Durchschnittsrate jedoch im selben Zeitraum um gut 10 Prozent auf 100 Euro gesteigert werden.
 
Mit der Mehrwertsteuererhöhung für Leistungen im Tourismus von 10 auf 13 Prozent ist die Prognose für die Zimmerrate auch eher unsicher. Die bisherige Steigerung der Rate hatte jedoch einen positiven Einfluss auf den Zimmererlös (RevPAR), der in den letzten Jahren ebenfalls um 10 Prozent auf über 73 Euro gestiegen ist.
 
Gesunder Betreibermix am Wiener Hotelmarkt
Mit 3.090 Zimmern in 19 Betrieben hat die Accor Gruppe den früheren Platzhirsch unter den in Wien präsenten Hotelgruppen, Austria Trend Hotels & Resorts – die immerhin noch 2.900 Zimmer und 15 Betriebe stellen –, auf den zweiten Platz verwiesen. Bezogen auf die Anzahl der Zimmer pro Hotelmarke führt Austria Trend die Riege an, gefolgt von Motel One. Gemessen an der Anzahl an Betrieben pro Marke steht ebenfalls Austria Trend in der Rangliste ganz oben, Best Western ist die Nummer zwei.
 
Vergleicht man die Vertragsarten, unter denen die Betriebe geführt werden, fällt auf, dass 56 Prozent der Hotels eigentümergeführt sind; diese machen jedoch nur 40 Prozent der Zimmerkapazitäten aus. Das lässt den Rückschluss zu, dass es sich bei den eigentümergeführten Betrieben tendenziell um kleinere Hotels handelt. 37 Prozent der Betriebe werden mittels Pachtvertrag betrieben, während die restlichen 6,5 Prozent auf Managementverträge entfallen.
 
Wien bleibt für Investoren attraktiv – HNWIs und Institutionelle führen das Feld an
Immer mehr ausländische Investoren finden Gefallen an der traditionsreichen österreichischen Hotellerie und investieren bevorzugt in Wien. Hier wird die Statistik vom Nachbarland Deutschland angeführt, gefolgt von Russland und der MENA-Region (Middle East and North Africa). Auf den Plätzen vier und fünf landen Frankreich und das Vereinigte Königreich. Außerdem zeigt sich deutlich, dass immer mehr HNWIs (High-Net-Worth-Individuals), also vermögende Einzelpersonen und Familien, in Wiener Hotels investieren. Auch institutionelle Investoren wie Banken und Versicherungen setzen in Wien verstärkt auf die vielversprechende Assetklasse Hotelimmobilien.
 
Mit durchschnittlich etwas über 240 Millionen Euro per annum hat sich das Investmentvolumen in den letzten vier Jahren auf einem hohen Niveau eingependelt. Zu Beginn des Jahres sorgten dann bereits zwei spektakuläre Deals mit einem Gesamtvolumen von etwa 270 Millionen Euro für Furore: die Akquisitionen des Hilton am Stadtpark und des Imperial Vienna.
 
Das Interesse an Hotelimmobilien in Wien ist also ungebrochen. Da derzeit die Nachfrage deutlich über dem Angebot an verfügbaren Objekten liegt, sprechen wir von einem Verkäufermarkt. Dies führt zu einem starken Druck auf die Renditen. Deutlich unter sechs Prozent sind in guten Lagen keine Seltenheit mehr. Dennoch ist aufgrund der positiven operativen Performance sowie der insgesamt soliden politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen Wiens davon auszugehen, dass die Nachfrage nach attraktiven Hotelimmobilien auch zukünftig steigen wird. Zudem ist der Immobilienmarkt Wien auch abseits der Hotellerie begehrt, wodurch sich für nicht mehr wettbewerbsfähige Hotels Möglichkeiten der Nachnutzung im Büro- oder Wohnungsbereich ergeben. Dies bringt Hoteleigentümer und Verkäufer in eine aktuell sehr komfortable Lage, da durch all diese Faktoren der Immobilienwert steigt.