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03 März 2020 | Hotels

Hotelmarkt Deutschland 2019: Steigender Wettbewerbsdruck trotz Rekordnachfrage

Berlin/Frankfurt/München. Rekord. Schon wieder verzeichnen die Hotels und Hotels garni der größten deutschen Städtedestinationen eine steigende Nachfrage. Dennoch ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer in 3 Städten 2019 zurückgegangen. Hotelimmobilienspezialist Christie & Co blickt auf ein ereignisreiches Jahr in Deutschlands Top-6 Hotelmärkten Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln und Düsseldorf zurück.

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Seit 10 Jahren werden alljährlich Nachfragerekorde gebrochen und auch 2019 verzeichneten die Hotels und Hotels garni in den 6 größten deutschen Städten einen insgesamten Übernachtungszuwachs von knapp 5%. Doch auch angebotsseitig verändert sich der Markt kontinuierlich. „Durchschnittlich kamen in den Top-6 Destinationen insgesamt jeden Tag 50 neue Betten hinzu“, erläutert Patrik Hug, Associate Director bei Christie & Co. Nachdem in den letzten Jahren die mittelfristige 5-Jahresnachfrage jeweils die Angebotszuwächse übertraf, kippte die Stimmung 2019 in Frankfurt und in Hamburg, was sich auch in einem fallenden RevPAR bemerkbar machte. 

In Frankfurt fiel der RevPAR um 4,3%, was dem größten Performanceverlust unter den größten Städten gleichkommt. Seit 2015 stieg das Bettenangebot um jährlich rund 6,2%, während die Übernachtungen um lediglich 4,9% zunahmen. Dies führte nicht nur zu einer geringeren Belegung, auch die durchschnittliche Tagesrate ging leicht zurück, was insbesondere auf pausierende Messen zurückzuführen ist. Leidensgenosse Hamburg verzeichnete einen RevPAR-Verlust von 3,4%. Auch hier waren sowohl die Entwicklung der Auslastung (78%, -1.1%) wie auch der ADR (115 Euro, -2,1%) für den Gesamtrückgang verantwortlich. Gerade in der Hansestadt ist die Pipeline nach wie vor sehr groß, weshalb die Wiedereröffnung des Kongresszentrums im August 2020 sicherlich sehnlichst erwartet wird.

Ein ebenfalls durchwachsenes Resultat vermeldete München. Die bayerische Landeshauptstadt musste gemäß STR einen RevPAR Rückgang von 1% hinnehmen, obwohl die Zahl der Übernachtungen in Hotels und Hotels garni um deutlich mehr als eine Million auf rund 17,2 Millionen (+6,8%) zunahm. Das Angebot jedoch wuchs noch stärker – das Statistische Amt vermeldete einen Bettenanstieg von 5.475 gegenüber 2018, was einem Plus von 7,4% gleichkommt. Nachdem der Messekalender mit BAU und bauma im ersten Halbjahr noch vielversprechend war, enttäuschte das 2. Halbjahr, woraus über das gesamte Jahr ein Rückgang in der durchschnittlichen Rate auf rund 126 Euro hingenommen werden musste. 

In Berlin wurde das Angebotswachstum durch die Nachfrage in Schach gehalten. Nach wie vor verzeichnet die Hauptstadt knapp über 530 Betriebe. Gleichzeitig stieg die Zahl der verfügbaren Betten seit 2015 um rund 12.200, was darauf schließen lässt, dass einige kleinere Hotels schlossen, während neue, oftmals markengebundene Großbetriebe ihre Türen aufsperrten. Insgesamt nahm der Umsatz pro verfügbarem Zimmer 2019 leicht auf 79 Euro zu, was weitgehend an der gestiegenen Nachfrage, insbesondere in den Monaten Januar und Mai, lag. 

Während Frankfurt, Hamburg, München und Berlin 2019 nicht so richtig vom Fleck kommen wollten, hatten die Hoteliers am Rhein Grund zum Feiern. Sowohl in Köln wie auch in Düsseldorf war die Performance deutlich im Plus, nachdem beide Städte 2018 im Vergleich zu 2017 Federn lassen mussten. Gerade in diesen 2 Städten spielt die Messe und die dadurch verursachten Spitzennachfragetage eine Hauptrolle. So stieg in Düsseldorf der RevPAR ausgelöst durch Spitzennachfragetage um über 10%, obwohl die Nachfrage gemessen an den Übernachtungen um lediglich 0,3% anstieg. So ließen beispielsweise das 100-jährige Jubiläum der ANUGA in Köln und die K2019 in Düsseldorf die Kassen klingeln – dank Überbuchung auch in der jeweils anderen Stadt.
 
Insgesamt kann das oftmals durchwachsene Ergebnis auf ein steigendes Angebot sowie den Messekalender zurückgeführt werden. „Die Nachfrage bei Messen und Events war in den letzten Jahren stabil, sodass die Zahl an Spitzennachfragetagen, an welchen Hoteliers traditionell die höchsten Preise erzielen, aufgrund des steigenden Angebots rückläufig war“, analysiert Patrik Hug. 

Nach wie vor sind die Pipelines in den Städten gut gefüllt, sodass es voraussichtlich auch kurz- und mittelfristig nicht nur aufgrund von Messen- und Eventkalendern, sondern auch aufgrund neuer Wettbewerber zu Performancerückgängen kommen kann. „Der Verlierer ist hier der Betreiber, der unter Umständen sinkende Umsatzzahlen bei steigenden Personalkosten hinnehmen muss, ausgelöst durch den bestehenden Fachkräftemangel. In Zukunft wird es daher noch mehr darauf ankommen, sich als einzelner Betrieb im bestehenden Wettbewerberumfeld klar zu positionieren und zu behaupten“, kommentiert Benjamin Ploppa, Head of Hotels Germany bei Christie & Co. Er ergänzt: „Auch wenn diese Entwicklung die Fähigkeit die Pacht zu bedienen mittelfristig schwieriger macht, ist am Transaktionsmarkt aufgrund der hohen Verfügbarkeit von Liquidität noch kein Risikoaufschlag spürbar.“


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​Die Publikation ist in englischer Sprache verfasst.